作者：Josh Ryan-Collins
1. 傳統經濟理論 vs. 房地產市場
- 在標準經濟理論中，供給增加應導致價格下降，但銀行信貸與土地不同於普通商品。
- 銀行信貸高度彈性且無限，而土地稀缺且缺乏彈性。
2. 信貸與房價的關係
- 現代銀行貸款主要流向房地產，而非企業投資或消費。
- 房地產信貸推高房價，進而增加家庭債務，但未促進實體經濟成長。
- 信貸自由化導致家庭從上漲的房價中提取資本，用於消費和投資，進一步推動房價上漲。
3. 房地產金融化與經濟影響
- 住房金融回饋循環（housing financial feedback loop）已在已開發國家紮根。
- 銀行更傾向於發放抵押貸款，而非支持企業投資，導致資源錯配。
- 高房價的根本原因是投機需求，而非住房供給不足。
4. 房地產市場與政治因素
- 政府與央行在經濟危機後吸引全球資本進入房地產市場，使其成為保值工具。
- 大多數已開發國家選民都是房主，房價上漲符合他們的利益，阻礙政策改革。
- 銀行業健康狀況與房價掛鉤，房價下跌可能引發金融危機。
5. 改革建議
- 金融改革：減少銀行對抵押貸款的依賴，推動無抵押貸款支持生產性投資。
- 稅收改革：實施土地增值稅（LVT），減少土地作為投資工具的吸引力。
- 土地政策改革：
- 禁止銀行以房地產作為貸款抵押，改由長期投資機構提供融資。
- 公有制土地可確保土地供應，減少市場投機。
- 房產增值稅可作為「土地紅利」再分配，或支持公共服務，增加政策可接受度。
- 土地無法隱藏或轉移到避稅天堂，因此土地增值稅很難避免或逃避
5-1. 無抵押貸款（Unsecured Loan）
定義：
無抵押貸款是指不需要特定資產（如房屋或土地）作為擔保的貸款。借款人根據信用評級、收入和還款能力獲得貸款，而不是用房產作為抵押。
特點：
- 風險較高：因為銀行無法在借款人違約時沒收抵押品，因此通常利率較高。
- 貸款額度較低：相較於有抵押貸款，無抵押貸款的金額通常較小。
- 常見形式：信用卡貸款、個人貸款、學生貸款、小額企業貸款等。
與房地產市場的關係：
- 傳統房貸通常是有抵押貸款（mortgage loan），房屋作為抵押品，使得銀行更願意提供大額貸款，推高房價。
- 如果銀行減少對抵押貸款的依賴，而改用無抵押貸款支持生產性投資（如企業貸款），可以降低房地產市場的過度金融化。
5-2. 土地價值稅（Land Value Tax, LVT）
定義：
土地價值稅是一種基於土地本身價值（而非建築物價值）徵收的稅，無論土地上是否有建築物或開發，其稅率通常固定或依據市場價值變動。
特點：
- 只針對土地本身，而非建築物：建築物增值不會導致稅負增加，鼓勵有效利用土地。
- 防止土地投機：擁有未開發土地的投資者仍需繳稅，減少囤地炒作的誘因。
- 提升政府收入：土地價值來自公共基礎設施（如交通、商業中心等），徵收LVT可讓政府回收部分增值利益，用於社會發展。
與房地產市場的關係：
- LVT 能減少土地作為投資工具的吸引力，使房價更貼近實際居住需求。
- 促使土地持有者開發或出售閒置土地，增加供給，緩解住房短缺問題。
- 由於土地供應固定，LVT 不會像其他稅種（如所得稅、銷售稅）那樣影響經濟效率，因此被經濟學家（如亨利·喬治 Henry George）視為「最理想的稅制」。
應用案例：
- 新加坡：政府徵收地租，並擁有大部分土地，確保房價穩定。
- 香港：政府透過土地拍賣獲取財政收入，類似於LVT，但高地價政策使房價仍然過高。
- 丹麥：實施土地稅，降低囤地與房地產投機行為。
兩者的關聯性
- 無抵押貸款可減少銀行過度依賴房地產信貸，降低房價膨脹風險。
- 土地價值稅則能抑制土地投機，促進土地的合理開發與使用。
- 結合兩者，可讓金融資源更多流向生產性投資（如企業、基礎建設），而非房地產泡沫，促進經濟的長期可持續發展。
6. 最終目標
- 打破住房金融回饋循環，讓住房回歸其原始功能：提供安全、可負擔的居住場所，而非投資工具。